„Wir haben letztes Jahr eine Schallmauer durchbrochen“ sagt Thomas Schmidt, Geschäftsführer der Sparkassen-ImmobilienGesellschaft. Mit einem Objektumsatz von 71 Millionen Euro erzielte die Mannschaft von Thomas Schmidt das beste Ergebnis der Unternehmensgeschichte. „Mit diesem Resultat haben wir die Marktsituation geradezu konterkariert“, stellt der Geschäftsführer fest. Hauptgrund für dieses hervorragende Ergebnis sei vor allem der Vertrieb der Wohnungen auf dem Güterbahnhofareal in Freiburg-Brühl gewesen. Dort habe man sich vor Nachfrage kaum retten können. Der Vertrieb von gebrauchten Immobilien dagegen habe stagniert. Hier spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter.
Insgesamt habe es am Immobilienmarkt in Freiburg keine spürbaren Veränderungen zum Vorjahr gegeben. „Das Angebot ist nach wie vor sehr knapp und eine Entspannung nicht in Sicht“, so Thomas Schmidt. Es bestehe immer noch ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.
Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand stabilisiert. „Seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland hat es noch nie derartig günstige
Bauzinsen gegeben, auch wenn sich in den letzten Wochen die Zinsen leicht nach oben entwickelt haben“, sagt Schmidt. Und nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen.
Auf der Angebotsseite würden in großem Umfang die Bauflächen fehlen. So würde mit einem Bedarf von etwa 800 bis 1.000 neuen Wohnungen jährlich in Freiburg gerechnet. Dies ließe sich aktuell nur ansatzweise abbilden, käme man doch bereits aus einem negativen Saldo. Zudem würden immer noch viele Immobilieneigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen, dieses Vorhaben zurückstellen, weil Ihnen für den Verkaufserlös eine Anlagealternative fehle. Dies verschärfe aktuell den Angebotsengpass. „Die Zinssituation und die Ausweisung von Bauflächen in nennenswerten Umfang ist der springende Punkt, für die weitere Marktentwicklung“, diagnostiziert der Geschäftsführer. Sollten die Zinsen spürbar steigen, würde rasch die Nachfrage seitens der Kapitalanleger und solventen Mieter einbrechen und der Nachfrageboom hätte ein Ende. Bleibt es wie es ist – und danach sähe es aus -, könnten weitere Preissteigerungen nicht ausgeschlossen werden.
Bei der derzeitigen Preisentwicklung hätten die Fachleute der Immobilien-Gesellschaft ein Abflachen der Preissteigerungsrate festgestellt. „Wir bewegen uns leicht über dem Vorjahresniveau“, so Thomas Schmidt. Die Anzahl der verkauften Immobilien in Freiburg dürften 2015 weiter in etwa dem Vorjahr entsprechen. Erstaunlich sei, dass im Segment der kleineren Mehrfamilienhäuser im ersten Halbjahr mehr als doppelt so viele Verkäufe stattgefunden haben, als 2014. „Hier wurde Kasse gemacht“, vermutet der Geschäftsführer. Bei Neubauwohnungen seien die Fallzahlen im ersten Halbjahr 2015 um etwa 25 Prozent auf 116 Einheiten zurückgegangen. Allein auf dem Güterbahnhof-Areal habe die Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft im letzten Jahr 83 Eigentumswohnungen verkauft. Inzwischen habe der Neubaupreis in Freiburg die Marke von 4.600,- €/ m² Wohnfläche im Durchschnitt erreicht.
Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. Ein großer Teil dieser EngpassSituation mache das Fehlen von Baugrundstücken aus. Hier sieht Thomas Schmidt einen dringenden Handlungsbedarf, zeitnah bebaubare Flächen zur Verfügung zu stellen. Allen Beteiligten sei klar, dass ohne zusätzliche Bauflächen die Preise für Eigentum und Mieten weiter steigen würden. Dies bleibe nicht ohne Folgen. So gäbe es in Deutschland nur noch eine Stadt die ein ungünstigeres Verhältnis zwischen Kaufkraft und Immobilienpreisen habe, nämlich München.
Der Markt im Nördlichen Breisgau habe im Vorjahr nicht so ausgeprägt an der Immobilienentwicklung teilgenommen wie in Freiburg. Während man in Freiburg von nach wie vor von einem Boom reden könne, sei die Nachfrage im Norden der Metropole zwar auch sehr gut, aber nicht in den Dimensionen wie in Freiburg. „Im Umland fehlen die Kapitalanleger“, erklärt der Geschäftsführer den Unterschied. Der Eigennutzer könne jedoch in Emmendingen und Waldkirch Neubauwohnungen um rund 1.000 €/m² Wohnfläche günstiger erwerben, als in Freiburg. Allerdings sei dort das Angebot weitestgehend erschöpft und man stehe vor einem
Sprung in den Bereich Kenzingen und Herbolzheim
„Wir sind für das neue Jahr sehr optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei im Güterbahnhof Nord mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt und werde im Frühjahr ein neues, attraktives Neubauvorhaben präsentieren können. Für 2016 gehe man von weiteren Preissteigerungen aus. Insgesamt sieht Thomas Schmidt eine Seitwärtsbewegung am Freiburger Immobilienmarkt. “Es bleibt eng“, resümiert der Geschäftsführer.
