Wohnraum für bis 13.000 Menschen soll der mögliche neue Stadtteil Dietenbach im Freiburger Westen bieten. Am 24. Februar wird hierzu ein Bürgerentscheid stattfinden, zwischenzeitlich hat der Gemeinderat auch noch einmal sein Bekenntnis zu einer 50-Prozent-Quote für geförderten Wohnraum untermauert. Ein Gespräch über die finanziellen Aspekte des Grundstücksdeals, Wünsche und Realität – und die Verantwortung der Stadtgemeinschaft
Von Rudi Raschke
Ingmar Roth ist Direktor der Sparkasse Freiburg und Geschäftsführer der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach. Roth, der als Hobby-Bergsteiger den treffenden Spitznamen „Mammut“ trägt, verfügt über langjährige Erschließungserfahrungen in diversen Tochtergesellschaften der Sparkasse.
Vor dem Hintergrund des anstehenden Bürgerentscheids und der Erneuerung des 50:50-Beschlusses zum sozialen Wohnungsbau: Würde die Sparkassen den Dietenbach-Deal unter diesen Umständen weiterhin eingehen?
Ingmar Roth: Die Sparkasse wurde bereits vor zwei Jahren gebeten, ein Modell mitzuentwickeln, welches Rahmen einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Mitwirkungsbereitschaft der privaten Eigentümer sichern soll. Das Ziel war, möglichst wenige bis keine Enteignungen durchführen zu müssen. Das Ergebnis ist das „Freiburger Konsensmodell Dietenbach“. Zum damaligen Zeitpunkt waren 65 Prozent der Flächen für das Wettbewerbsgebiet in privatem Eigentum. Mit den von der Stadt angebotenen 15 Euro pro Quadratmeter war die Ablehnung erheblich. Die von der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH, einer 100 Prozent-Tochter der Sparkasse angebotenen 64 Euro sind aus damaliger Sicht vertretbar. Und die Sparkassen-Gesellschaft hat sich gegenüber den Eigentümerinnen verpflichtet, Überschüsse an die privaten Eigentümer auszukehren. Sofern die Gesamtmaßnahme betriebswirtschaftlich positiv abgerechnet wird. Die 50:50-Quote sahen wir zu Beginn unseres Engagements aus betriebswirtschaftlichen Gründen kritisch; daran hat sich bis heute nichts geändert. Bis heute gilt, Wünsche und Anregungen kritisch zu prüfen, zu hinterfragen und auf Umsetzungstauglichkeit zu überprüfen. Auch dies ist Teil des Konsensmodells.
Wie ist der aktuelle Stand bei den Grundstücken?
Wir sprechen über ein Wettbewerbsgebiet von 120 Hektar. Davon sind ca. 78 Hektar in privatem Eigentum. Für rund 64 Hektar hat die Sparkassengesellschaft Erklärungen zur Mitwirkungsbereitschaft vorliegen. Es gibt noch Unentschlossene, auch solche, die von höheren Kaufpreisen ausgehen. Das können wir aber ausschließen, weil alle Eigentümer notariell beurkundete Optionsverträge mit einer Meistbegünstigungsklausel unterschreiben: Wenn einer mehr bekommt, bekommen alle mehr.
Mammutaufgabe: Ingmar Roth in seinem Büro. Foto: Alexander Dietrich
Was verspricht sich die Sparkasse vom großen Ganzen beim Thema Dietenbach?
Um der Wohnungsnot in Freiburg zu begegnen, ist nur der Bau von zusätzlichem Wohnraum zielführend. Die Sparkasse ist seit rund 200 Jahren die Hauptbankverbindung für Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen. Hier liegen die Motive unserer Gründung und unser Auftrag bis heute. Vor diesem Hintergrund ist auch für uns völlig klar, dass es im Dietenbach bezahlbaren Wohnraum für breiteste Bevölkerungsschichten geben muss. Der Freiburger Wohnungsmarkt ist mehr als angespannt. Das privat Realeinkommen in Freiburg ist verglichen mit anderen Großstädten in Baden-Württemberg geringer. Unter anderem, weil ein erheblicher Anteil des Einkommens in Wohnkosten fließt.
Sie würden unter diesen Voraussetzungen also wieder in den Deal einsteigen?
Beim Thema „Wohnungsbau für Viele“ und bitte so schnell wie möglich, machen wir weiterhin einen Haken dran. Unsere Gesellschaft beschäftigt sich mit Dietenbach in einer strategischen und einer operativen Betrachtung. Was die Stadt in den letzten fünf Jahren an Vorarbeiten und Prüfung geeigneter Flächen, Ausgleichsflächen, Bürgerinformationen etc. umgesetzt hat, ist eine sehr gute Grundlage, nach der Maxime: „Die richtigen Dinge machen“. Operativ muss es heißen: „Die Dinge richtig machen“. Und hier gilt der Grundsatz, dass parallel zu den aktuellen Diskussionen und Grundsatzentscheidungen die Kriterien Zielgrößen, Zeithorizont, Dimensionswerte der Wirtschaftlichkeit mit den geeigneten Analyseinstrumenten begleitet werden. Diese Zeit nehmen wir uns! Jetzt sind wir wieder mitten im sachorientierten Arbeitsalltag: Wünsche auf Realitätsgehalt zu prüfen. Der Siegerentwurf der Architektengruppe K9 ist eine wichtige und solide Grundlage, um verifizierte Fakten zu schaffen. Dies tun wir nicht erst seit gestern. Seien sie versichert, dass die Sparkasse nicht das finanzielle Feigenblatt Dietenbach ist. Ich halte daran fest, dass diejenigen, die Wünsche politisch vorbringen, auch mitarbeiten, wie sie umgesetzt werden können. Und genau deshalb wäre es heute zu früh und unseriös, wenn wir pauschal sagen, wir steigen aus. Deshalb sehe ich auch den Bürgerentscheid als gut und wichtig an, um sich zu informieren und auszutauschen und sich mit Fakten statt mit Behauptungen eine Meinung zu bilden.
Sehen das alle so entspannt bei der Sparkasse?
Sie dürfen davon ausgehen, dass die Verantwortlichen der Sparkasse mit großem Respekt und Umsicht die Entscheidung für das Engagement Dietenbach eingegangen sind. Die Risiken und Chancen werden abgewogen, dies ist unser tägliches Geschäft.
Man hat nicht das Gefühl, dass die 50:50-Lösung komplett ausformuliert ist. Was wäre für sie eine soziale Lösung, bei der Sie mitgehen? Wirklich nur der geförderte Bau von Sozialwohnungen? Oder auch der Versuch, beispielsweise Familien ins Eigenheim zu bringen?
Die Mischung macht es am Ende des Tages. Dazu gehören natürlich geförderter Wohnungsbau, preisgedämpfter Wohnungsbau und weitere Unterstützungsmodelle, um breiten Bevölkerungskreise in Dietenbach eine Heimat zu ermöglichen. Warum nicht auch zum Beispiel über Erbbaurechte. Der Konzern „Stadt Freiburg“ hat hier Potenziale, die noch nicht alle ausgeschöpft sind. Auch hier gilt es, die Dinge richtig zu machen: wir sind dran.
Wie stehen Sie zur Fragestellung des Bürgerentscheids? Sie ist sehr ultimativ formuliert, es gibt nur alles oder nichts – nicht einmal eine „badische Lösung“, zum Beispiel die Hälfte der Fläche zu bebauen, wäre danach noch möglich.
Es hat sich schon während des OB-Wahlkampfes im Frühjahr angedeutet, dass da etwas in Bewegung gerät. Mich hat das Zustandekommen des Bürgerentscheids nachdenklich gemacht. Und Nachdenken ist ja nicht verkehrt. Es ist gut, wenn wir alle Klarheit bekommen und der eine oder andere wachgerüttelt wird. Dietenbach ist die regionale Antwort auf über eine Million fehlender Wohnungen in Deutschland. Und auch darauf, die soziale Gerechtigkeit in dieser Stadt weiter auszubauen. Ich sehe viele Fragen, die die Bürger bewegen. Es ist nun an der Stadt und dem Gemeinderat, Antworten zu geben, um die Stadtgemeinschaft für soziale und nachhaltige Verantwortung zu sensibilisieren. Ein grundsätzlich altruistisches Verhalten ist in einer modernen Gesellschaft nicht umsonst zu haben.
In der Öffentlichkeit wird recht unterschiedlich diskutiert, ob die Sparkasse nun einen großartigen Preis ausgehandelt hat und „nur“ 64 Euro zahlt – oder ob sie einen hohen Preis bezahlt, wenn man bedenkt, dass eben auf den Quadratmeter sehr hohe Erschließungskosten hinzukommen?
Der Preis ergibt sich aus der Forderung von 50 Euro plus X, welchen wir mit den Eigentümern ausgelotet haben. Mit dem Siegerentwurf sind die Fakten geschaffen, die aktuellen Berechnungen zu verifizieren. Eine „goldene Nase“ gibt es nicht zu verdienen. Ein wesentlicher Faktor ist Zeit. Jedes Jahr, das verstreicht, macht alle finanziellen Modelle anfällig. Und Erschließungskosten sind ja nur ein Teil der Entstehungskosten. Die Entwicklung sieht ja eine umfangreiche Infrastruktur vor, beispielsweise Kindergärten, Schulen, Alteneinrichtungen, Parks und Freizeitanlagen, Quartiersplätze etc. Das ist gut und wichtig, aber auch hier gilt es, mit Augenmaß vorzugehen.
Also ist der Preis gut gewählt?
Ja. Kein Schnäppchen, aber solide und fair. De facto bezahlen wir 130 Euro, da der Flächenabzug für die Infrastruktur bei ca. 50 Prozent liegen wird. Die Kosten für die Gesamtmaßnahme bekommen wir – davon bin ich überzeugt – in den Griff. Die 50:50 – Quote macht es vielleicht nicht einfacher. Aber für einfach stehen wir nicht.
