Der neue Immobilienbericht der Sparkasse zeigt: Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt bleibt überaus knapp. Und unklar ist, wie sich Baukosten, Energiepreise sowie anziehende Zinsen auswirken.
VON KATHRIN ERMERT
Ein Kollege von ihr habe sich jüngst nach seinem zweiwöchigen Urlaub die Augen gerieben, denn allein während dieser Abwesenheit waren die Zinsen um ein ganzes Prozent gestiegen, berichtet Dorothea Müller, die Leiterin des Immocenters der Sparkasse Freiburg. Die Zinswende, die die Europäische Zentralbank offiziell erst im Juli vollzieht, wirkt sich längst auf die Immobilienfinanzierung aus. Seit Jahresbeginn sind die Bauzinsen um etwa die Hälfte auf über drei Prozent gestiegen, berichtete Müller bei der Vorstellung des jüngsten Wohnmarktberichts. Im ersten Halbjahr haben sie und ihre 18 Kollegen einen Schub bearbeitet, weil sich viele angesichts des steigenden Zinsniveaus noch ihre Finanzierung sicherten. Fürs zweite Halbjahr geht sie davon aus, dass es abflacht.
Eine Prognose, wie sich die Immobilienverkäufe weiterentwickeln, komme momentan schlichter Hellseherei gleich, deutete Oliver Kamenisch an, Geschäftsführer der Sparkassen Immobilien GmbH. Denn die Zinsen seien nicht das einzige Fragezeichen. Steigenden Baukosten sorgten wahrscheinlich dafür, dass weniger Neubauten entstehen. Kamenisch berichtete von Bauträgern, die nicht mehr jedes Projekt realisieren, sondern projektieren, weil die Kalkulation schwierig ist. Das würde das Angebot reduzieren.
Der Immobilienexperte kann sich allerdings auch einen anderen Effekt vorstellen: Manch ein Eigentümer, dem der Verkauf seiner eigentlich zu großen Immobilie bislang zu aufwendig erschien, wundert sich vielleicht bei der nächsten Nebenkostenabrechnung und entscheidet sich dann doch zu verkaufen. Womöglich sorgen also die hohen Energie- und Lebenshaltungskosten für etwas Dynamik beim Angebot.
Das ist wie gesagt spekulativ. Sicher ist dagegen, wie sich die Immobilienpreise für Häuser und Wohnungen in den vergangenen zwei Jahren entwickelt haben. Darüber informiert der Wohnungsmarktbericht, den die Sparkassentochter nun veröffentlicht hat. Er beschreibt auf gut hundert Seiten die Entwicklung im Einzugsgebiet der Sparkasse Freiburg, also der Stadt Freiburg sowie dem nördlichen Breisgau, und umfasst sämtliche Verkäufe, nicht nur die der Sparkassen Immobilien.
Die Wohnungen und Häuser sind in fünf Kategorien eingeteilt, von einfach bis Toplage. Bei Häusern im Freiburger Osten reicht die Spanne des Gesamtpreises beispielsweise von 430.000 bis 1,49 Millionen Euro. Der Mittelwert liegt bei 855.000 Euro. Für Wohnungen hat der Bericht den Quadratmeterpreis ermittelt. Der lag bei den im Freiburger Osten im Zeitraum 2020 bis 2022 verkauften Wohnungen bei durchschnittlich 4810 Euro und somit 5,5 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Zum Vergleich: Eine Wohnung in Emmendingen kostete durchschnittlich 3280 Euro pro Quadratmeter. Allerdings fiel die Steigerung im Jahresvergleich dort mit 11,4 Prozent deutlich größer aus.
Das ist denn auch einer der Trends, den Kamenisch aus dem Bericht abliest: Die Immobilienpreise haben im Freiburger Umland etwas mehr angezogen als in der Stadt. Ein Trend übrigens, der bei Metropolen wie Hamburg, München oder Stuttgart noch deutlicher ausfällt. Davon abgesehen gilt laut Kamenisch nach wie vor: Je kleiner der Ort, desto geringer die Preise. Von der Pandemie sei bei der Preisentwicklung nichts zu merken. Von einer sehr kurzen Pause im Frühjahr 2020 abgesehen habe sie für keinerlei Entspannung auf dem Immobilienmarkt der Region gesorgt, berichtete Kamenisch: „Das wird vielleicht erst Dietenbach mal ändern.“
Die Sparkassen Immobilen GmbH selbst vermittelt pro Jahr 60 bis 70 Wohnungs- oder Häuserverkäufe. Diese waren 2021 durchschnittlich acht Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Acht der Verkäufe liefen in einem digitalen Bieterverfahren, und die dabei erzielten Preise überraschten sogar manch einen erfahrenen Makler, berichtete Kamenisch. Bei einem Reihenhaus in Emmendingen beispielsweise kletterte der Preis von 360.000 auf gut 500.000 Euro. „Ich heiße das nicht immer gut“, sagte Kamenisch. Aber so sei halt mittlerweile der Markt: Der Eigentümer bestimmt.